Introdução
A usucapião é um importante instituto jurídico que permite a aquisição de uma propriedade, cumprindo com os requisitos legais específicos, demonstrando por meio da posse prolongada, mansa e pacífica do bem.
No ordenamento jurídico brasileiro, esse direito pode ser obtido tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, conforme regulamentado pelo Código de Processo Civil de 2015 e, com a modernização do sistema cartorário, a usucapião extrajudicial surgiu como uma alternativa mais célere e menos onerosa para os cidadãos.
Pela via judicial da usucapião, a principal vantagem é a segurança jurídica proporcionada pela supervisão do Poder Judiciário, especialmente em casos de litígio ou contestação. Entretanto, essa via costuma ser mais demorada, devido ao trâmite processual, e mais onerosa, por envolver custas processuais e honorários advocatícios.
Já pela via extrajudicial da usucapião, sua principal vantagem é a celeridade, pois o procedimento pode ser concluído de maneira mais rápida em comparação à via judicial. Ademais, os custos são menores, uma vez que não há despesas com custas judiciais e advogados, embora a assistência jurídica seja recomendada.
Tendo essa introdução, abaixo abordaremos três modalidades de usucapião as quais costumam ser mais utilizadas nos procedimentos envolvendo áreas rurais.
As espécies de usucapião rural e suas Diferenças
Existem três modalidades principais de usucapião no ambiente rural: ordinário, extraordinário e especial rural. A principal diferença entre elas está no tempo de posse e nos requisitos adicionais para cada uma, então vejamos:
1. Usucapião Ordinário
– Requisitos:
– Posse contínua, pacífica e sem oposição por 10 anos.
– O possuidor deve agir de boa-fé, acreditando que tem um justo título para a posse (ex.: contrato de compra e venda não registrado).
– Deve comprovar que o imóvel está sendo utilizado para moradia ou produção econômica.
– Documentos necessários:
– Justo título (contrato, recibo de compra e venda).
– Provas de utilização econômica ou moradia no local (contas de energia, notas fiscais de produção agrícola, etc.).
– Certidões negativas do imóvel, incluindo certidão de ônus reais.
2. Usucapião Extraordinário
– Requisitos:
– Não é necessária a boa-fé ou justo título, apenas a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos.
– O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado investimentos produtivos na propriedade.
– Documentos necessários:
– Provas da posse contínua e pacífica (testemunhas, recibos de compra de insumos, fotografias).
– Certidões negativas do imóvel, incluindo certidão de ônus reais.
3. Usucapião Especial Rural
– Requisitos:
– A área da propriedade não pode exceder 50 hectares.
– A terra deve ser utilizada para moradia ou para produção familiar.
– O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
– Posse contínua, mansa e pacífica por 5 anos.
– Documentos necessários:
– Planta e memorial descritivo da área ocupada (assinado por um engenheiro ou agrimensor).
– Comprovantes de moradia ou produção familiar (faturas, comprovantes de colheita ou produção).
– Declaração de que não possui outro imóvel.
Por que essas modalidades têm prazos diferentes?
As diferenças de prazo estão diretamente relacionadas ao nível de segurança jurídica oferecido pela situação do possuidor e ao grau de informalidade da posse:
– Para a Usucapião Ordinária, exige-se a boa-fé e a existência de um documento (mesmo que informal) que fundamente a posse, justificando um prazo menor (10 anos).
– Para a Usucapião Extraordinária é dispensado o requisito da boa-fé ou justo título, e por isso, o prazo é maior (15 anos), uma vez que o possuidor está, em tese, em uma situação menos favorável.
– Para a Usucapião Especial Rural, por sua função social, busca-se facilitar a regularização de áreas ocupadas por pequenos agricultores que não possuem outra propriedade. Assim, o prazo é mais curto (5 anos), incentivando a produção e o desenvolvimento do campo.
Resumo Geral
| Modalidade | Prazo de Posse | Requisitos | Documentos Necessários |
| Usucapião Ordinário | 10 anos | Boa-fé, justo título | Contrato, recibos, certidões, provas de uso econômico ou moradia. |
| Usucapião Extraordinário | 15 anos (ou 10 anos) | Posse ininterrupta, sem boa-fé | Provas da posse (testemunhas, fotos), certidões negativas. |
| Usucapião Especial Rural | 5 anos | Área ≤ 50 hectares, moradia/produção | Planta, memorial descritivo, comprovantes de moradia ou produção. |
Conclusão
A usucapião é uma poderosa ferramenta para a regularização fundiária para quem já exerce a posse de terras de forma contínua e pacífica. Para cada situação, o acompanhamento de um advogado especializado é crucial, e nós do escritório Devanir Grazino Advogados estamos preparados para prestar toda a assessoria necessária, garantindo o cumprimento das exigências legais e uma solução eficaz para cada caso.
